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질 문 : 토지 매입 후에 토지 측량을 해보니 등기부상의 평수가 실제 평수보다 작은 사실을 알게 되었습니다. 어떻게 하여야 하는지요?

답 변 : 당사자가 평수를 지정해서 매매한 경우에는 소유권의 수량에 감소가 생겼으므로 매도인에게 하자담보책임이 있습니다.

해 설 : 민법 제574조에서 매매 목적물의 수량을 지정하여 매매를 한 경우 수량에 있어 차이가 날 경우 매도인의 담보책임을 규정하고 있습니다. 당사자가 명시적으로 수량을 지정한 경우가 아니라면 일반적으로 수량이 부족한 경우 담보책임을 인정하지 않습니다. 매매당사자가 매매 당시 현장답사를 하여 담장 등으로 사실상 경계표시가 된 토지의 일부분을 매매목적물의 전체로 잘못 알고 매매계약을 체결하였다고 하여도 이러한 사실만으로 현장 답사에서 확인한 토지부분만이 매매의 대상이 된다고는 할 수 없다는 판례도 있습니다. 사안의 경우 매매계약 당시 토지를 평수를 기준으로 구입한 것이 아니라면 담보책임을 물을 수 없으나 평수를 기준으로 구입한 경우 실제 측량 결과 부족되는 면적분에 따라 매도인에게 대금감액을 청구할 수 있으며, 면적이 부족함을 알았을 경우 토지를 매수하지 않았을 사정이 있는 경우에는 계약을 해제할 수도 있습니다.

참조법령 : 민법 제574조

참조판례 : 84다카2344

질 문 : 토지를 사기 위해 계약했으나 파기하고 싶습니다. 계약금을 반환하고서라도 파기하고 싶은데 언제까지 가능한지요?

답 변 : 당사자일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있으나, 이미 계약이행에 착수한 다음에는 계약을 해제할 수 없습니다.

해 설 : 민법 제565조에서 해제권 행사의 시기를 상대가 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 상대가 이미 이행에 착수한 경우 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 하는 취지입니다. 따라서 당사자 일방이 이행에 착수하지 않은 경우라면 계약을 해제할 수 있으나 이행에 착수한 경우라면 설령 이행에 착수한 당사자 자신이 계약의 해제를 원한다 하여도 계약금 반환에 의한 해제는 할 수 없습니다.

여기서 '이행에 착수할 때까지'라고 하는 것은, 이행의 준비만으로는 부족하고, 중도금이나 잔금의 일부를 제공하는 것과 같은 이행행위 자체에 착수하는 것을 의미합니다.

참조법령 : 민법 제565조 제1항

참조판례 : 92다31323

질 문 : 한번 판 부동산을 다시 사들일 수 있는 방법이 있나요?

답 변 : 한번 매각한 부동산을 다시 매수할 수 있는 방법으로 환매와 재매매의 예약이 있습니다.

해 설 : 환매란 매도인이 매매계약과 동시에 특약으로 환매할 권리 즉 환매권을 보류한 경우에 그 환매권을 일정한 기간내(부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못함)에 행사하여 매매의 목적물을 다시 사는 것입니다.

예약이란 장차 본계약을 체결한 것을 약속하는 계약을 말합니다. 어떤 물건이나 권리를 타인에게 매각하여 대금을 받는 반면에 그 매매목적물의 소유권이나 기타 권리를 매수인에게 이전하면서, 미리 장차 매수인으로 하여금 그 매매목적물을 다시 매도인에게 매각, 반환하게 하는 두 번째의 매매예약이 이른바 재매매의 예약입니다.

부동산등기법에 의하면 환매특약의 등기는 매수인의 권리취득의 등기에 부기하고, 이 등기는 환매에 의한 권리취득의 등기를 한 때에는 이를 말소하도록 되어 있으며 환매에 의한 권리취득의 등기는 소유권 이전등기의 방법으로 하여야 합니다.

참조법령 : 민법 제590조;제591조

참조판례 : 90다카16914

질 문 : 농지를 사려고 하는데 일반토지처럼 거래할 수 있습니까?

답 변 : 농지를 매매 등의 방법으로 취득하려면 농지의 소재지를 관할하는 시장, 구청장 등으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.

해 설 : 농지법에 의하면 농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하도록 제한하고 있고, 다만 국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우, 상속에 의하여 농지를 취득하는 경우 등을 예외로 하고 있습니다. 그외에 농지법은 농지의 소유면적의 상한선을 일반적으로 세대원 전부가 소유하는 총면적을 기준으로 5만제곱미터로 제한하고 있습니다.

아울러 농지법 제8조는, 원칙적으로 농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·읍장 또는 면장(이하 "시·구·읍·면장"이라 한다)으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다고 규정하고 있습니다.

농지법 소정의 농지취득자격증명은 농지매매의 성립요건이 아니므로, 매매계약 체결 당시에 자격증명이 없다고 하여 채권계약인 매매가 무효로 되지는 않습니다.

참조법령 : 국토이용관리법 제21조의2; 제21조의3 제1항,구농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조 제1호에 의하여 폐지),농지의보전및이용에관한법률

참조판례 : 93다1411,96다6431,93다28928

해 설 : 1)면책신청방법

파산선고를 받은 개인 파산자는, 파산절차가 종료될 때까지 언제든지 파산선고를 한 법원에 면책신청서와 채권자명부를 제출하는 방법으로 면책신청을 할 수 있습니다. 또 동시 폐지의 경우에는 폐지결정이 확정된 후라도 1개월 이내에 면책신청을 할 수 있습니다.

2)면책신청시 절차비용

면책신청서에는 1,000원의 수입인지를 붙여야 하고 채권자마다 3회분의 송달료를 우표(우표금액 총 2,500원×채권자수×3)로 납부하여야 합니다. 그리고 동시 폐지되는 소비자파산사건에서의 면책절차비용은 위에서 설명한 바와 같이 파산신청시에 예납한 파산절차비용에 남아 있으면 면책신청시에 별도로 예납할 필요는 없습니다. 그리고 면책절차비용은 위에서 설명한 바와 같이「국고가지급」제도의 대상이 되지 않습니다.

해 설 : 가. 금전채권이란 ?

채무자가 제3채무자(채무자에게 돈을 빌린 사람)에 대하여 가지는 금전의 지급을 목적으로 하는 채권을 말합니다.

통상 압류의 대상이 되는 채권의 종류에는 매매대금, 대여금, 급료, 임대차보증금, 도급대금, 공탁금출급청구권, 전화설비비, 예금채권 등이 있습니다.

나. 신청의 방식 및 요건

압류명령을 신청하기 위하여는 집행문이 부여된 채무명의, 채무명의의 송달증명, 집행문 및 증명서등본의 송달, 이행일시의 도래, 담보제공증명서의 제출 및 그 등본의 송달, 반대급부제공 등의 요건을 갖추어야 합니다.

신청서에는 집행력있는 정본, 송달증명원, 집행당사자 및 제3채무자가 법인인 때에는 법인등기부등본, 대리인에 의한 신청일 때에는 위임장, 등의 서면을 첨부하여야 합니다.

압류명령 신청서에는 2,000원의 인지를 첩부하고, 송달료〔3회분×2,500(우편료)〕를 납부하여 채무자 주소지 관할 지방법원에 제출하여야 합니다.

압류명령과 추심명령, 전부명령을 동시에 신청하는 경우에는 4,000원의 인지를 첩부하여야 합니다.

다. 압류의 효과

압류명령이 제3채무자에게 송달이 되면 채무자에게는 송달이 되지 않았다하더라도 효력이 발생하며, 압류명령을 받은 제3채무자는 채무자에 대한 지급이 금지됩니다.

압류신청과 동시 또는 압류가 된 후에 채권자는 추심명령을 신청하여 그 명령서를 가지고 채무자 대신 압류된 채권을 제3채무자로부터 받아갈 수 있고, 전부명령을 신청하여 제3채무자에 대한 채권을 직접 압류채권자에게 이전하는 방법을 취할 수도 있습니다.

해 설 : 1)공시최고신청에 대한 관할법원

증권이나 증서를 도난, 분실, 멸실당한 때에는 최종소지인은 이행지(어음, 수표의 지급지, 화물상환증의 도착지, 창고증권의 보관창고)의 표시가 있는 때에는 그 지방법원, 그 표시가 없는 때에는 발행인의 주소지 지방법원에 유가증권의 무효선언을 위한 공시최고신청을 하여 제권판결을 받을 수 있으며, 그 판결을 얻은 사람은 판결문을 은행에 제시하여 수표금 등의 지급을 구할 수 있습니다.

2)신청서 기재사항

증서의 무효선언을 위한 때는 증서가 멸실 또는 점유이탈 되었다는 사실을 기재하고 소명자료를 첨부(분실광고한 신문, 경찰서에 도난신고한 신고증명서, 소방관서의 화재증명서, 은행에서 발행한 미지급 증명서 등)하여야 하며 증서의 중요한 취지와 그 동일성을 인식하기에 충분한 사항 및 공시최고신청의 권리가 있는 사실 등을 기재하여야 합니다.

예를 들면 기명식증권의 경우 증서의 등본을 첨부하고, 무기명식증권의 경우 발행증명서에 최종소지인을 신청인으로 기재한 발행인의 증명이 필요합니다.

위의 경우 외에 신청인으로 하여금 보증금을 공탁하게 하거나 진실함을 선서하게 하여 이에 대신하게 하고 있습니다.

신청서에는 증서의 목록 약 10부 가량을 제출하여야 합니다.

3)인지의 첨부 및 비용의 예납은 다음과 같습니다.

먼저 신청서에는 1,000원의 인지를 붙여야 하고 송달료로 1인 3회분을 납부하여야 합니다.

예: 1(인)×3(회분)×2,500원=송달료

신문공고료는 2,000만원 이하의 소액증권의 경우 50,000원, 2,000만원 초과는 75,000원을 현금으로 예납하여야 합니다

해 설 : 판결경정이란 판결의 어느 부분에 있는지를 불문하고 계산이 잘못된 부분, 명백히 잘못 씌여진 부분, 기타 이와 유사한 오류가 있음을 발견한 경우에는 판결의 확정되었는지 여부에 관계없이 어느 때나 경정신청을 하여 오류를 바로 잡을 수 있습니다.

이때 경정결정신청서는 원칙으로 판결을 한 법원에 제출하여야 합니다. 그러나 상소에 의하여 사건기록이 상소심에 있는 경우에는 상급심법원에 제출할 수도 있습니다.

신청서에는 1,000원의 인지와 송달료【당사자수×2,500(우편료)×2회분】를 납부하여야 합니다.

판결과 같은 효력이 있는 화해조서, 인낙조서, 조정조서의 경정절차도 위의 판결경정절차와 같습니다.

해 설 : 소장을 제출할 때에는 당사자 수에 따른 계산방식에 의한 송달료를 송달료수납은행 (대부분 법원구내 은행)에 납부하고 그 은행으로부터 교부받은 송달료납부서를 소장에 첨부하여야 하는데 각 사건의 송달료 계산방식은 다음과 같습니다.

민사 제1심 소액사건 : 당사자수×2,500×8회분 = 송달료

민사 제1심 단독사건 : 당사자수×2,500×12회분 = 송달료

민사 제1심 합의사건 : 당사자수×2,500×12회분 = 송달료

민사 항소사건 : 당사자수×2,500×10회분 = 송달료

민사 상고사건(다) : 당사자수×2,500×8회분 = 송달료

민사 조정사건(머) : 당사자수×2,500×5회분 = 송달료

부동산등 경매사건(타경) : (신청서상의 이해관계인 수＋3)×2,500×10회분 = 송달료

《예시》당사자수(2명인경우)2×2,500(우편료)×8회분 = 40,000원

당해 심급의 소송절차가 종결된 때에는 납부인이 송달료잔액 계좌 입금신청을 한 경우 신고한 예금계좌로 입금해드립니다.

계좌입금신청을 하지 아니한 경우, 예금계좌의 부정확한 신고등으로 송달료 잔액의 계좌입금이 되지 아니한 경우 및 송달료잔액이 계좌입금수수료보다 부족한 경우에는 송달료 관리은행에서 납부인에게 잔액환급 통지를 해드립니다. 송달료잔액 환급통지가 이사 등의 사유로 송달불능이 되는 경우 이를 알지 못하여 일정 기간 경과 후 국고수납이 되는 수가 있으니 송달료 납부시 예금계좌를 정확히 기재하시기 바랍니다.

해 설 : 소장에는 목적물 가액에 따라 아래 금액 상당의 인지를 첩부하여야 합니다.

1) 소가가 1,000만원 미만인 경우 : 소가 ×10,000분의 50 = 인지액

2) 소가가 1,000만원이상 1억원미만인 경우 : 소가×10,000분의 45＋5,000원 = 인지액

3) 소가가 1억원 이상 10억원 미만인 경우 : 소가×10,000분의 40＋55,000원 = 인지액

4) 소가가 10억원 이상인 경우 : 소가×10,000분의 35＋555,000원 = 인지액

주의할 사항으로는 위에 산출된 인지액이 1,000원 미만인 때에는 이를 1,000원으로 하고, 1,000원 이상인 경우에 100원 미만의 단수가 있는 때에는 그 단수는 계산하지 않습니다.

5) 재산권상의 소로서 그 소송목적의 값을 산출할 수 없는 것과 비재산권을 목적으로 하는 소송의 소송목적의 값은 2,000만 100원으로 합니다. 다만, 민사소송등인지규칙 제15조 제1항 내지 제3항(회사등 관계소송등), 제17조의2(특허소송), 제18조(무체재산권에 관한 소)에 정한 소송의 소송목적의 값은 5,000만 100원으로 합니다.

6) 항소장, 상고장의 인지액 : 항소장에는 위 규정액의 1.5배, 상고장에는 2배의 인지를 붙여야 합니다.

소장 등에 첩부하거나 보정할 인지액이 20만원을 초과하는 때에는 전액을 현금으로 납부하여야 합니다. 또한 인지액이 20만원을 초과하지 않는 경우에도 현금으로 납부할 수 있습니다.

현금수납기관은 송달료수납은행에 납부하며 대부분 법원구내에 위치하고 있습니다.

인지액 상당의 금액을 현금으로 납부한 후 과오납금이 있음을 발견한 때에는 세입 징수관에게 반환을 청구 할 수 있습니다.