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질 문 : 돈을 빌려간 사람이 채무를 갚지 않으려는 목적으로 담보 부동산을 자신의 처 명의로 매매를 원인으로 한 소유권 이전등기를 했습니다. 이러한 경우 채권자는 어떻게 대응하여야 합니까?

답 변 : 단지 압류를 피하기 위해 매매를 가장하여 등기를 이전한 것이므로 채권자로서는 채권자취소권을 행사하여 매매계약의 취소와 채무자 처 명의 등기의 말소를 구할 수 있습니다.

해 설 : 채무자가 채권자를 해함을 알고 제3자와 법률행위를 한 경우 이는 사해행위가 되어 채권자는 민법 제406조의 채권자 취소권을 행사할 수 있습니다. 채권자취소권의 주관적 요건인 채무자가 채권자를 해함을 안다는 이른바 채무자의 악의, 즉 사해의사는 채무자의 재산처분 행위에 의하여 그 재산이 감소되어 채권의 담보에 부족이 생기거나 이미 부족 상태에 있는 담보가 한층 더 부족하게 됨으로써 채권자의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 된다는 사실을 인식하는 것입니다. 사안의 경우 채무자는 돈을 갚지 않고 담보로 제공한 부동산에 대한 압류를 피하기 위한 목적으로 부인에게 부동산을 매도한 것이므로 사해의사가 인정됩니다. 따라서 채권자는 매매를 취소할 수 있고 등기를 채무자의 명의로 회복시킨 후 압류를 할 수 있습니다.

참조법령 : 민법 제406조

참조판례 : 88다카23186,99다23055

질 문 : 집을 매입하여 계약금과 중도금을 지급하고 동시에 집을 명도받기로 하였는데 매도인이 집을 비워주지 않습니다. 잔금을 지급해야 하나요?

답 변 : 매도인이 집을 인도할 때까지 매수인은 대금의 지급을 거부할 수 있습니다.

해 설 : 이 문제는 '동시이행의 항변권'과 관계됩니다.

동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도입니다. 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에 있어 대가관계가 있는 채무가 아니라고 하더라도 구체적인 계약관계에서 각 당사자가 부담하는 의무가 약정내용에 따라 그것이 대가적 의미가 있어 이행상의 견련관계를 인정하여야 할 사정이 있는 경우에는 법이 동시이행의 항변권을 인정하고 있습니다.

질문의 사안에서 매도인이 잔금지급을 받기 전에 집을 비워주기로 하는 '선이행의무'를 지고 있는데 이행을 하지 않고 있으므로 이행지체 책임을 지게 되고 매수인은 잔금지급을 거절할 수 있습니다. 그러나 잔금지급기일이 되면 다시 동시이행의 관계가 되므로 매수인은 집을 명도받기 위해 잔금에 대한 '이행의 제공'은 해야 합니다. 여기서 '이행의 제공'이라 함은 잔금을 준비하여 상대방에게 통지하는 정도의 일을 의미하는 것으로서 상대방이 집을 비워주려 하지 않는 경우에는 잔금의 지급을 거부할 수 있습니다. 한편 매도인이 계속 집을 넘겨주지 않으면 명도청구의 소를 제기할 수 있습니다.

참조법령 : 민법 제536조

참조판례 : 91다35823

질 문 : 등기부만을 확인하고 토지를 구입했는데 그 위에 제3자가 건물을 지어 살고 있습니다. 이를 철거할 수 없나요?

답 변 : 제3자가 무권리자라면 철거가 가능하나 사용권을 가지고 있다면 건물을 철거할 수 없습니다.

해 설 : 제3자가 아무런 권리없이 토지를 사용하는 경우에는 토지 소유자는 민법 제214조의 소유물 방해제거 청구권을 행사하여 건물을 철거할 수 있습니다.

그러나 제3자가 건물 사용을 위한 지상권이나 임차권을 가진 경우에는 그렇지 않습니다. 건물 소유자가 임차권을 등기한 경우에는 매수인은 건물철거를 요구할 수 없고, 임차권 등기를 하지 않은 경우에도 지상 건물에 대해 등기를 했다면 임차권을 주장할 수 있습니다. 한편 판례에 의하면 건물소유자로부터 건물을 매수하면서 지상권까지 양수받기로 한 사람이 아직 지상권에 관한 등기를 경료하지 않은 경우에도 토지소유자는 지상권설정 등기의 의무를 부담하는 자이므로 신의칙상 건물철거를 요구할 수 없다고 합니다.

따라서 건물 소유자의 권리 유무를 확인하여 조치를 취해야 합니다.

참조법령 : 민법 제214조;제279조;제621조;제622조

참조판례 : 87다카279

①계약당사자의 확인

계약서를 쓰기 전 계약당사자인지 대리인인지 여부를 확인하고 대리인일 경우 위임장, 인감증명서, 주민등록증을 확인하여야 합니다.

②계약내용결정

목적물의 표시(등기부등본, 토지대장), 대금의 액수와 지불시기, 임차ㆍ임대인의 성명, 주소ㆍ주민등록번호, 부동산의 명도시기(임대인 경우 임대기간) ,부동산소유권의 이전 및 매도인의 책임사항, 특약 입회인 등을 확인하여야 합니다.

③등기부상의 면적과 실제면적과의 차이가 발생하는 경우가 있으므로 이러한 점이 발생할 경우에 대한 매매금액의 정산방법에 대한 약정도 하여야 합니다.

④계약이후 잔금지급일 이전에 발생가능한 추가저당권설정, 이중계약 등에 대비하여 별도약정을 하여 두어야 합니다.

⑤숫자는 아라비아숫자보다 한자로 표기하며, 내용은 알기 쉽게 쓰고 특약란에는 후일 분쟁의 소지가 있는 것은 약정을 하여두면 좋습니다.

⑥계약서 작성후 이상이 없으면 기명, 날인 후 계약금을 지불하고 영수증을 받고 매도, 매수, 입회인이 1부씩 보관합니다.

제 목 : 부동산 매매에 있어서의 유의사항

질 문 : 토지나 건물을 구입할 때 특별히 주의해야 할 점은 무엇입니까?

답 변 : 우선 부동산의 권리관계를 명확히 조사하고 계약 상대방이 진정한 소유자인지를 확인해야 합니다.

해 설 : 부동산을 매수하고자 하는 경우 제일 먼저 당해 부동산의 권리관계가 어떠한지 알아봐야 합니다. 소유권자가 누구인지 확인하고 토지의 경우 임차권이나 지상권 등 제한물권이 설정되어 있는 것은 아닌지 확인해봐야 합니다.

건물의 경우에는 건물 사용을 위한 임차권이나 지상권이 설정되어 있는지 확인해 보아야 합니다. 또한 당해 부동산을 목적으로 하는 담보물권이 설정되어 있는지 여부도 조사해야 하는 바, 이러한 권리관계 확인은 등기부등본을 통해 손쉽게 할 수 있습니다. 다음으로 계약을 체결하는 상대방이 부동산에 대한 처분권을 가지고 있는지 확인해야 합니다. 미성년자여서는 안되고 대리인인 경우 대리권의 유무를 확인해 보아야 합니다. 정당한 권리자와 계약을 체결한 경우 매도인으로부터 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부받아야 합니다.

제 목 : 토지거래허가구역내의 토지의 매매

질 문 : 토지거래허가구역 내의 토지에 대해 매매 계약을 체결한 경우 허가 전의 상태에서 매매대금 미지급을 이유로 손해배상을 청구 할 수 있나요?

답 변 : 허가를 받기 전의 상태에서는 아무런 법적 효력이 발생하지 않으므로 손해배상을 청구 할 수 없습니다.

해 설 : 건설교통부 장관은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이하의 기간을 정하여 토지 거래 허가구역으로 지정할 수 있습니다(국토이용관리법 제21조의2). 이러한 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 거래계약은 관할관청으로부터 허가 받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하여 무효가 됩니다. 따라서 권리의 이전 또는 설정에 관한 이행청구를 할 수 없고 상대방의 거래계약상 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수도 없습니다. 다만 당사자간에 허가신청절차에 협력할 의무가 있고, 그것을 이행하지 않을 경우 '허가신청절차 이행'을 구하는 소를 제기할 수는 있습니다. 계약당사자가 거래허가를 전제로 매매를 하여 후에 허가를 받게 되면 확정적으로 유효하게 됩니다. 따라서 그러한 경우, 허가 받기 전의 상태를 '유동적 무효'라고 부르기도 합니다.

참조법령 : 국토이용관리법 제21조의2 ; 제21조의3

참조판례 : 98다40459

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